대규모 개발 사업에 돈을 빌려주는 ‘프로젝트 파이낸싱 (PF)대출 부실 문제가 건설업계와 금융권을 강타하고 있습니다. 현재 133조 원인 국내 PF 대출 가운데, 이자를 제대로 못 내는 사업장이 급속도로 증가했습니다. 이번 시간에는 이러한 PF 대출 뜻과 부작용, 한국 PF 대출 현황에 대해서 알아보겠습니다.
글의 순서
PF 대출 뜻
PF 대출은 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로, 특정 프로젝트를 수행하는데 필요 자금을 조달하기 위해 시행되는 대출을 뜻합니다. PF 대출은 프로젝트의 수익을 담보로 대출이 이루어지기 때문에, 프로젝트의 성공 여부에 따라 대출금의 상환 여부가 결정됩니다.
하지만 PF 대출의 경우 정말 난이도가 높은 대출로, 정확한 가치평가를 해서 적절한 대출을 해주기가 매우 어렵습니다. PF는 특정 사업에서의 예상 수익을 기초로 차입이 이루어지며, 담보가 되는 것은 그 특정 사업의 자산 전부로, 사업의 투자자 또는 제 3자 등의 외부로부터의 추가 담보 및 보증인을 받지 않는것(담보만큼만 변제, 담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 된다)으로 이루어져 있습니다.
PF 대출이 논란이 되는 이유
현재 뉴스에서는 PF 대출의 부실화 위험과 그에 따른 영향에 대한 보도를 계속 하고 있습니다. 그 이유는 PF 대출이 한국 경제에서 중요한 역할을 하고 있기 때문입니다.
특히 2021년 말까지 하락하던 부동산 PF 대출 연체율이 지난해 상승세로 전환함과 동시에 금리가 상승하는 가운데 부동산 경기가 둔화하면서 부동산 PF 부실 우려가 커지고 있다고 연일 보도를 쏟아냄과 동시에 현재 저축은행이 내준 PF 대출의 연체율은 4.6%, 증권사 대출 자금은 연체율이 17%에 달하는 실정입니다.
PF 대출은 부동산 개발 사업, 사회간접자본(SOC)사업, 신 재생 에너지 사업 등 다양한 분야에서 활용되고 있습니다. 따라서 뉴스에서 나오는 PF 대출의 부실화는 한국 경제에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
PF 대출 구체적 피해사례
한국의 PF 대출로 인한 구체적 피해사례는 크게 2가지 사건이 존재했는데요. 다음과 같은 사례가 있습니다.
- 2008년 사례 : 2008년 리먼 브라더스 사건으로 인한 글로벌 금융위기 당시, 우리나라의 부동산 PF 대출 규모는 약 300조 원에 달했고, 글로벌 금융위기로 인해 부동산 시장이 침체되면서, 많은 부동산 PF 대출이 부실화되었고, 그 결과 금융기관은 약 100조 원의 손실을 입었습니다. 또한, 부동산 개발 기업들도 약 50조 원 가량의 손실을 입은 사례가 있습니다.
- 2019년 사례 : 2019년에도 대한민국의 부동산 PF 대출 규모는 약 300조 원에 달했는데요. 당시 정부의 규제 강화로 인해 부동산 시장이 침체되면서, 많은 부동산 PF 대출이 부실화되었고, 그 결과 금융기관은 약 50조 원의 손실을 입었으며, 부동산 개발 기업들도 약 30조 원의 손실을 입었습니다.
PF 대출이 성행하는 이유
이렇게 금융사와 시행사도 타격을 받는 PF 대출이 지금도 계속 성행하는 이유는 무엇일까요? 바로 그 이유는 엄청난 수익입니다. PF 대출과 관련해서 시행사에서는 한 번 성공으로 팔자 고치고, 두 번 성공하면 재벌된다는 인식이 성행합니다. 그렇기 때문에 저금리의 대출 호황기 때문 너도 나도 나서서 PF 대출을 해주겠다고, 이야기를 합니다.
개발사업 시행사 한 곳의 내부 문건을 통해 PF 방식으로 이뤄지는 대규모 개발사업의 이면에는 회사 측이 예상한 수익은 비용을 제외하고도 2,600억 원. 사측이 마련한 사업자금의 6배가 넘는 수치였는데요. 시행사들에게 돈을 빌려주는 금융권도 막대한 이익을 챙깁니다.
최근 4년간 대형 증권사 9곳이 부동산 PF 담당 임직원에게 지급한 성과급만 8,500억 원에 달했습니다. 하지만 불황기가 닥치면 대출 이자조차 제대로 못 내는 시행사가 속출하고, 이들은 부실 위기가 확산되는 것을 원치 않는 정부와 금융기관의 지원 속에 대출을 연장받아 ‘좀비’처럼 살아남게 됩니다.
PF 대출 관련 현 상황
현재 분양받은 아파트의 시공사가 공사를 중단하는 사태가 발생하고 있습니다. 최근 부동산 시장 곳곳에서 위험 신호가 감지되며 가파른 기준금리 인상으로 인해 지방 사업장을 중심으로 건설사들의 줄도산 가능성이 거론되고 있습니다.
부동산 시장에선 사업을 진행하면서 PF 대출을 일으키고 분양 계약금과 중도금을 받아 이를 상환하는 식으로 사업을 진행하는 탓에 어느 한 곳의 자금줄이 막히면 관련 업체들이 함께 충격을 받을 수 밖에 없는 구조로, 다단계와 비슷한 연대 보증 형식(돈을 빌리는데 유명한 금융사가 빌려준다는 식으로 계속 엮어가며 대출을 받는 방식)으로 PF 대출이 진행되어 문제가 심각한 상황입니다.